Главная / Аналитические материалы

ФОРМИРОВАНИЕ И ИСПОЛЬЗОВАНИЕ УСТОЙЧИВЫХ СТЕРЕОТИПОВ ОБЩЕСТВЕННОГО СОЗНАНИЯ В РОССИИ
(на примере попыток реформирования ЖКХ)

В настоящее время вопрос реконструкции домов первых массовых серий становится острой проблемой, требующей немедленного решения. Большинство таких сооружений подлежит капитальному ремонту, согласно нормативам по эксплуатации жилых зданий (25-30 лет). Общая площадь жилищного фонда России, размещенного в 4-5 этажных домах первых массовых серий составляет более 240,000,000 м2. В домах серии 1-447, являющейся одной из самых распространенных, она составляет более 60947,7 тыс. м2.
  
Эта не только техническая, но и социальная проблема, поскольку "хрущебы" населяют собственники жилья. Ее решение осложняется протекающими одновременно попытками реформирования ЖКХ, на балансе которого находятся вне площадочные сети коммуникаций и сами жилые сооружения. От того, каким образом пройдет реформа ЖКХ, зависят и дальнейшие попытки решения жилищной проблемы многочисленной прослойки населения, приватизировавшего жилье в домах первых массовых серий.
  
Подготовительный этап реформирования, как правило, связан с открытым общественным обсуждением его предпосылок. Ведь результатом такой реформы должна стать полная самостоятельная оплата жилищно-коммунальных услуг населением. По составу формирующихся в этот момент устойчивых общественных стереотипов можно прогнозировать пути подобных преобразований и довольно точно выявить основные их результаты.
  
Наиболее "старым" стереотипом, который явился основополагающим на начальном этапе реформирования, было утверждение, что ЖКХ заведомо убыточное предприятие. Это зачеркивало вековую практику "доходных домов", существовавшую в России до практически полной ликвидации частной собственности на недвижимость после октябрьского переворота. Но это так же сводит на нет и активно формирующиеся новые сегодня в России направления бизнеса, связанные с операциями и эксплуатацией "приносящей доход недвижимости".
  
На наш взгляд, причина здесь кроется в неумении руководства ЖКХ юридически классифицировать свои новые экономические отношения с собственниками жилья. Вместо того, чтобы подойти к ним как договорам простого товарищества, договора о найме и эксплуатации жилья составляются из старых подходов к договорам подряда, не учитывающим новые тенденции. Это связано, в первую очередь, с упорным нежеланием ЖКХ указать свои действительные коммерческие расходы и суть собственных ведомственных нормативов на оплату услуг.
  
ЖКХ становится у истоков реконструкции жилого фонда. Казалось бы, эксплуатационная функция ЖКХ сама подталкивает к изменению структурного состава жилья, к резкому снижению эксплуатационных затрат в ходе такой модернизации.
  
Рассмотрим для сравнения опыт реконструкции и модернизации жилья первых массовых серий в Германии. Когда фонд подобных зданий бывшей ГДР был включен в общий федеральный фонд, у федеральных властей Германии тоже возникло множество новых проблем. Реконструкции и модернизациисрочно требовали 2,7 млн. квартир в панельных домах, что составляло треть жилищного фонда восточных земель.
  
Проекты типовых зданий того времени в ГДР были аналогичны тем, которые разрабатывались в Советском Союзе, различия заключались лишь в более качественных отделочных материалах. Причина неудовлетворительного состояния жилищного фонда ГДР на тот момент крылась не столько в изъянах проектов, сколько имела экономический характер. Как и у нас, плата за пользование жильем в социалистической ГДР была крайне низкой, поэтому денег на поддержание зданий в должном порядке не хватало.
  
Вместе со становлением новой экономической системы изменились политика в области эксплуатации жилья и условия сдачи жилья в аренду на территории бывшей ГДР. Квартплата повысилась в среднем в семь - десять раз. По заключениям специалистов были приняты решения о том, какие здания подлежат реконструкции, а какие - модернизации. Отметим особо, что в немалой степени окончательное решение зависело от того, было ли здание приватизировано частной жилищной кампанией, или же был образован инвестиционный фонд для управления им.
  
Первыми были проведены мероприятия по наружному утеплению фасадов, замене окон и дверей, установке домофонов. Это касалось, в основном, крупнопанельных зданий. В более старых кирпичных зданиях 50-60-х годов была произведена перепланировка квартир, увеличено пространство ванной и туалета, кухни, заменены старые сети инженерных коммуникаций, приведены в соответствие с новыми противопожарными нормами лестничные марши и площадки. В некоторых домах существовало печное отопление, которое было заменено на централизованное от квартальных котельных.
  
Сегодня полностью модернизировано 25% блочных и панельных зданий Германии.
  
Принятая экономическая политика управления жилым фондом такова, что затраты инвестиционных фондов и жилищных компаний на реконструкцию и модернизацию компенсируются величиной квартирной платы. В восточных землях рост квартплаты составил примерно 11% в год. Средства на капитальный ремонт не включаются в стоимость квартирной платы для аккумуляции, как это совершенно бесконтрольно делает ЖКХ. Дотошный немец-квартиросъемщик, прекрасно осведомленный о своих гражданских правах, в таком случае поинтересовался бы коэффициентом капитализации, под который ЖКХ принимает такой аванс, даже не планируя ремонта и не имея сметы. Поэтому в Германии, после принятия решения о реконструкции или модернизации, составляется смета, которая непременно согласовывается с квартиросъемщиком. Именно ему придется оплатить все работы за счет беспроцентной ссуды, выдаваемой ему государством на 10 лет, поскольку срок окупаемости мероприятий по реновации составляет по банковским расчетам как раз 10 лет. Вот с этого момента и начинаются ежемесячные начисления платежей за произведенный капитальный ремонт. Возмещение из государственного бюджета стоимости капитального ремонта жилищная компания, выполняющая за квартиросъемщика функции заказчика, получает только после процесса экспертизы и согласования проектно-сметной документации. Все нюансы оговариваются в плане застройки района и сопутствующей ему документации. Проектировщик обязан руководствоваться в своей работе этим планом и строительным законодательством (Bauordnung). Затем, в течение десяти лет компания возмещает эти средства в бюджет за счет ежемесячных платежей квартиросъемщиков.
  
Проблема модернизациижилья в восточных землях состоит в том, что квартиры в улучшенном доме становятся часто не по карману его исконным обитателям. Иногда, когда дохода семьи не хватает для оплаты жилья, государство выплачивает дотацию, или же наниматель принимает решение переехать на другую квартиру.
  
И в Германии процесс согласования с жильцами проходит не всегда гладко. В результате принятое решение может быть не совсем профессиональным. В течении десяти лет в Восточной Германии было много решений, когда нельзя было с определенностью ответить, почему этот дом реконструируется а этот - модернизируетсяили, к примеру, вообще не ремонтируется. В одном крупнопанельном здании заменялись санитарное оборудование, отопительная система, окна, устанавливалась новая входная дверь, домофон и счетчики, а в таком же доме рядом производилось только утепление фасадов. Изменение этой ситуация произошло без карательных мер и "завинчивания гаек". На суд общественности были представлены экономические расчеты немецких специалистов, которые доказывали, что санирование фасадов в пятиэтажном доме требует 6000 DM в пересчете на 1 квартиру. Если проводить одновременно с утеплением фасадов замену окон, это обойдется в 7100 DM, если раздельно, в два этапа - 11 400 DM. Окупаемость этих работ - 11 лет, за счет энергосбережения. Обычный срок окупаемости строительства в Германии - 15 лет.
  
По расчетам Немецкого института сохранения и модернизации зданий получалось, что наибольшая экономия средств на первых этапах реконструкции может быть получена, если ее начать с утепления потолка, подвала и чердачных перекрытий. Сразу реконструируя чердак под мансарду, на тепловую санацию перекрытия будет затрачено лишь на 42% больше. Сдаваемые внаем и реализованные на рынке площади мансардного этажа сокращают сроки окупаемости вложенных средств на 2,5 года, а стоимость реконструкции в целом - на 18%.
  
Немецкие специалисты все больше задумываются над вопросом: а всегда ли реконструкция или модернизация являются оптимальным решением в отношении старых зданий. В Германии все ориентировано на эффективность, потому что это вопрос денег. На данный момент в Германии на рынке жилья предложение превышает спрос. И хотя цены на жилье упали, много квартир и офисов пустует. Несомненно, что цена - универсальный регулятор в условиях рыночных отношений, однако понижать цены на жилье ниже себестоимости - это не выход. С другой стороны, стоимость реконструкциизданий составляет от 1800 до 2500 DM за м2, модернизации - от 3200 до 3800 DM за м2 , а новое строительство обходится в среднем в 2500-4000 DM за м2. Поэтому, не смотря на то, что немецкие города перестали расти "вширь", немецкие инженеры все же склоняются к мысли, что новое строительство намного выгоднее, чем модернизация и реконструкция. Как строители, мы, безусловно, с этим тезисом согласны, но как квартиросъемщики - вряд ли.
  
Описанный подход к изменению структуры эксплуатируемого жилья - цивилизованный подход в правовом государстве. Согласитесь, что уже одно его детальное описание несколько изменяет стереотипы нашего восприятия о работе нашего отечественного ЖКХ. Однако некоторые навязываемые обществу стереотипы нуждаются в детальном рассмотрении.
  
Наиболее "прочным" стереотипом может служить понятие о безусловном преимуществе западных технологий и отсталости отечественной промышленности. Давайте рассмотрим его содержание только на одном примере - устройстве мансардных окон при возведении мансардных этажей.
  
Мансардный этаж может стать прекрасным финансовым инструментом реконструкции жилого фонда, позволяющим при изменении архитектурного облика сооружения, облегчить весь процесс реконструкции, сделать более щадящим ее финансовый план.
  
В Тюмени, где индустриальное строительство оставило в наследство около 600 маловыразительных "хрущеб", требующих реконструкции, расчеты показали, что при устройстве в них мансард можно получить дополнительно 450 - 480 тыс. кв. м жилья, стоимостью на 25-28% (в целом по России - на 38%) ниже, чем в новостройках.
  
В Институте инвестиционно-строительных технологий Российской академии архитектуры и строительных наук под руководством академика С. Н. Булгакова разработаны проектные решения вторичного застраивания пятен пятиэтажной жилой застройки 60-70-х годов без сноса домов, в отдельных случаях позволяющего увеличить плотность застройки территорий на 200 - 300%.
  
Этот подход, который сегодня кажется нам удивительно новым и свежим, на самом деле был хорошо отработанным еще в девятнадцатом веке методом реконструкции. Во Владивостоке, например, в старой части города есть здания, реконструированные в самом начале двадцатого столетия, надстроенные капитальными этажами и легкими мансардами.
  
Исследования и имеющийся опыт свидетельствуют о том, что уплотнение существующей жилой застройки при реконструкции также целесообразно производить одновременно с тепловой модернизацией жилых зданий. Сэкономленной тепловой энергии в большинстве случаев может быть достаточно для снабжения теплом дополнительно получаемой жилой площади. Во Владивостоке подсчитали, что на тепловое снабжение мансарды дополнительно потребуется тепла на 18% больше, в то время, как только одно ее устройство сократит потери тепла в сооружении на 38%.
  
Мониторинг зданий, подвергшихся такой реконструкции и тепловой модернизации, показывает, что в отопительный период в этих сооружениях экономится до 56% тепла.
  
При устройстве мансард возникает острый вопрос, связанный с инсоляцией этих помещений. Здесь мы сталкиваемся с устойчивым стереотипом, что само возведение мансардного этажа невозможно без устройства мансардных окон. Основной положительный аргумент их применения в том, что наклонное окно позволяет инсолировать помещение в среднем на 40% больше, чем обычное вертикальное окно. Но, кроме того, существует представление, что именно мансардное окно является архитектурным формообразующим элементом самой мансарды вообще. Т.е. без такого окна выполнить мансарду невозможно вообще.
  
Мансардные окна и в Европе чрезвычайно дороги, стоимость 1 кв.м. такого окна превышает 40 $. В сложных погодных условиях России такое окно дает протечки уже после первого отопительного сезона.
  
Но само возникновение этого коммерческого предложения на нашем рынке весьма показательно с точки зрения формирования неверных общественных стереотипов.
  
В момент массового "обживания" чердаков после второй мировой войны в Европе встал вопрос и о сохранении исторического облика сложившейся городской застройки. Поэтому чердаки инсолировались не открываемыми наклонными окнами, сливающимися с поверхностью кровли. Т.е. изначально мансардное окно не может нести никакой формообразующей архитектурной нагрузки, поскольку само его создание отрицает такую возможность.
  
На наш взгляд, само формирование подобного стереотипа и потворство проникновению на отечественный рынок заведомо дорогих технологий выявляет сам нетипичный подход к процессу массовой реконструкции, демонстрируемый ЖКХ. Может ли, в таком случае, само ЖКХ являться типичным заказчиком реконструкции жилья?
  
Давайте рассмотрим пример с одним-единственным реконструированным полностью жилой дом в пересечении улиц Советская и К.Маркса в г.Ижевске, где заказчиком реконструкции выступило ЖКХ.
  
Этот дом - так называемый "Дом молодых специалистов". Построенный в конце 30-х годов, он предназначался для молодой советской элиты. По словам заместителя начальника горжилуправления по текущему и капитальному ремонту Виктора Зеленина, на те 10 миллионов (!), что были потрачены на реконструкцию в течение четырех лет, можно было построить три одноподъездных девятиэтажки. Подобные дома с деревянными перекрытиями, остатками печных дымоходов и т.п. конструктивными деталями гораздо дешевле сносить. Тем более что к реконструкции этого дома приступили после пожара, который устроили на чердаке местные бомжи. Но планировки квартир этого дома, предполагавшие коммунальное заселение, поражали дореволюционным простором, а его местоположение до сих пор является наиболее престижным в городе. Поэтому в ГЖУ г.Ижевска было решено провести расселение жителей на постоянной основе в многочисленные микрорайоны на окраине, а в результате полной реконструкции на собранные с горожан средства на капитальный ремонт получить элитные квартиры в престижной части города. Вот из таких "житейских соображений", было принято экономически неоправданное решение, надолго исчерпавшее все средства на капитальный ремонт городского бюджета и собранные с квартирной платой отчисления квартиросъемщиков. После этой реконструкции чиновники ГЖУ оправдывают свое решение тем, что это был первый в Ижевске дом с настоящими ваннами, поэтому он имел неоспоримую историческую ценность и реконструирован как памятник архитектуры. Но еще 64 аналогичных дома с первыми ваннами уже будут точно снесены. Оправдываться коммунальные службы были вынуждены после того, как жителисмогли в судебном порядке доказать свои права именно на эту жилплощадь. И, хотя долгие годы ремонта жильцам пришлось обитать в общежитии, отремонтированная по высшему разряду жилплощадь осталась за ними.
  
Высокую стоимость реконструкции вызвали, прежде всего, сложные технологические схемы, при которых снос всех ветхих деревянных перекрытий и их замена монолитными при низкой несущей способности ограждающих конструкций предусматривали постоянное присутствие на площадке дорогостоящих подъемных механизмов.
  
К сожалению, реконструкция Дома молодых специалистов не только исчерпала возможности города на полную реконструкцию жилья, этот опыт сегодня вызывает большие опасения у граждан, не желающих даже временно покидать свою жилплощадь в центре города. Недоверие к городским службам настолько велико, что когда представители ГЖУ попытались в период реконструкции согласовать с отселенными жильцами дома по ул К.Маркса устройство мансардного этажа, чтобы хотя бы частично возместить огромные средства, вложенные в этот объект, жители отказались наотрез, пригрозив новым судебным процессом.
  
Рассмотрим на этом примере формирование и использование в практике устойчивых стереотипов, а также следствия, которые данные стереотипы вызывают в общественном сознании. Такими стереотипами служат:
   - ЖКХ имеет полное право по своему усмотрению планировать реконструкцию и использовать собранные с граждан по статье "капитальный ремонт";
   - реконструкция производится поэтапно исключительно на указанные средства при аккумуляции достаточной суммы на реализацию проекта, разработанного по заказу ЖКХ;
   - реконструкция - дорогостоящий процесс, причем всего комплекса затрат невозможно учесть на этапе проектирования;
   - поскольку средств, собираемых с граждан явно недостаточно, многим жильцам, не имеющим возможности "доплатить" единоразовым взносом за улучшение условий проживания, придется покинуть "насиженные места" и переехать в предоставляемые ЖКХ жилые помещения.
  
Подобный подход противоречит основным положениям Гражданского Кодекса РФ, законодательству о защите прав потребителей, антимонопольному пакету законов и т.д.
  
В совокупности с намеренным использованием при реконструкции дорогостоящих материалов и технологий, экономически неоправданных технических решений, эти стереотипы вызывают подсознательное отторжение в обществе.
  
Действительно, собственнику жилья не объяснить, по какой причине средства, которые он вносит на капитальный ремонт собственного жилья, без согласования с ним используются по типу финансовой пирамиды на реконструкцию жилья других нанимателей.
  
Не рассматривая все механизмы подхода к реконструкции, мы уже можем сделать следующие выводы:
   - ЖКХ намеренно выводит общий ведомственный норматив на оплату статьи "Капитальный ремонт", не зависящий от типа и срока эксплуатации сооружения;
   - ЖКХ намеренно не учитывает капитализацию доходов по аккумулируемым на капитальный ремонт средствам;
   - ЖКХ намеренно не создает лицевой счет отдельного сооружения, аккумулирующий средства на капитальный ремонт.
  
Раз такие вещи отчетливо просматриваются и без дополнительных ведомственных данных, общество приходит к выводу о том, что ЖКХ не является типичным заказчиком ни капитального ремонта, ни реконструкции.
  
Этот вывод сказывается в невозможности согласования с жильцами элементарных мероприятий по проведению реконструкции. О нежелании жильцов вести согласовательный процесс, об их недоверии и раздражении сообщают СМИ с территории всей России.
  
Неоднократно звучат и заявления руководителей ЖКХ различных уровней о том, что средства со статьи "Капитальный ремонт" успешно осваиваются на капитальном ремонте вне площадочных сетей теплотрасс, водопроводов и канализации. Заметьте, при этом не звучит заявлений о капитальном ремонте по этой же статье газовых и электрических сетей. Учитывая, что газовые и электрические сети эксплуатируются соответствующими акционерными обществами, любой потребитель услуг ЖКХ понимает, что уже один раз оплатил ремонт вне площадочных сетей, возместив расходы за тепло, горячее и холодное водоснабжение, канализацию и т.д., поскольку такая расценка рассчитывается с учетом амортизации коммуникаций.
  
Отсюда сразу же возникает элементарный вывод о нецелевом расходовании средств, собираемых с граждан в счет оплаты различных услуг. При грязных мусорных баках, неухоженных площадках и подъездах, отдельной оплате вызова каждого специалиста ЖКХ и т.п. в обществе формируется ответное стереотипное отношение к оплате жилья как к установленному рэкету.
  
Все это не вызывает доверия к ЖКХ. Но это провоцирует и дополнительную социальную напряженность вокруг планируемой реформы. Каждый гражданин опасается оставаться один на один, без участия государства, с монопольным предприятием, являющимся носителем антиобщественных стереотипов сознания.
  
Можно ли вообще реформировать подобную структуру? На наш взгляд, не само ЖКХ нуждается в реформировании, а система отношений на рынке обслуживания и эксплуатации жилого фонда. Это невозможно без здоровой конкуренции. Только равноправные участники рынка смогут предложить новые стереотипы в виде слоганов, девизов, характеризующих новые подходы. Только свободное движение денежных средств, возникающее в результате такой конкуренции, способно заставить структуру ЖКХ менять не в сторону разрастания управленческого аппарата и создания подразделений для выколачивания денег из населения - "домоуправов", а в сторону рационального менеджмента, учитывающего интересы потребителя.