Главная / Аналитические материалы

Реформа ЖКХ: равнение на Германию

О модернизации ЖКХ в России поговаривали уже давно: пустующие дома, требующие ремонта фасады, усталые люди, ждущие расселения годами. Восточная Германия столкнулась с этими проблемами еще в начале 1990-х. Но план по модернизации выполнила, даже перевыполнила. И теперь охотно делится опытом с нашей многострадальной страной.

С ЧЕГО НАЧАТЬ?

По словам немецких коллег, успех реформирования зависит от эффективного решения технических, организационных и экономических задач. Ну, с технической стороной все более-менее понятно - нужно переходить на новые энергосберегающие технологии. Например, в Европе уже стало привычным энергию солнца, воды и ветра преобразовывать в электрическую. Ресурсы нужно беречь. Но когда оплата услуг зависит от размеров жилплощади, об этом как-то не задумываешься. Бережливые немцы в каждой квартире устанавливают счетчик – и оплачивают фактическое потребление. Подойдет ли это ни в чем не знающим меры русским, покажет время.

Экономические задачи решать труднее всего. Для России – труднее вдвойне. Неравномерное распределение доходов, пропасть между богатыми и бедными… В одном доме могут обитать как "низы", так и "верхи". Переселение – это лишь один из вариантов. Причем не самый безболезненный. Ведь для того, кто нежно любит Петроградскую сторону, перспектива переселиться в Адмиралтейский район – цены там, дескать, ниже, за капремонт платить не придется – трагедия. И тут Германия учит: "стремитесь к стабильности, к выравниванию уровня жизни, снижайте стоимость жилья и плату за услуги". В общем, стабилизируйте экономику, а людей оставьте в покое.

Немцы знают, о чем говорят. Элитные дома можно строить отдельно, и спрос на них всегда будет. Сейчас же задача российского рынка жилья – предоставление широкого спектра предложения для ВСЕХ слоев населения. Повышение доступности путем снижения цен при улучшающемся качестве. Что порадовало наших германских коллег, так это смягчение условий ипотеки. "Мы увидели, что в Петербурге банки уже серьезно занимаются вопросами ипотечного кредитования. В нашей делегации есть банкиры, которые также готовы включиться в решение жилищной проблемы", – заявил уполномоченный министр по кооперации с Россией Федерального министерства транспорта, строительства и городского хозяйства Германии Томас Яницкий на конференции "Опыт реформирования ЖКХ в восточных землях ФРГ".

Прежде чем приступать к кардинальному решению квартирного вопроса, необходимо оценить нынешнее положение дел и сделать прогноз на завтра. В первую очередь это касается демографии. Согласитесь – при низкой рождаемости спрос на жилье будет падать. Однако, как утверждает г-н Яницкий, демографические изменения в России еще не имеют резкой выраженности, хотя один аспект все-таки нужно учитывать. Его можно обозначить "страшным" термином "поляризация населения". Переводится так – в районах промышленного и экономического процветания численность населения растет, в районах экономически слабых – стремительно падает. Например, в Германии можно встретить города, в которых пустует аж 30% жилья. И об этом следует помнить при возведении новых домов.

КАК ПРОДОЛЖИТЬ?

Изучение законодательства Германии в области жилищно-коммунального хозяйства может оказаться полезным. Возьмем, например, многоквартирный немецкий дом. В пределах своей квартиры собственник может делать все что душе угодно – красить стены в красный цвет, менять межкомнатные двери на кокетливые занавесочки… Но вот вставить новую оконную раму не имеет права. Поскольку она меняет, пусть незначительно, внешний вид фасада. А фасад принадлежит всем собственникам дома. И если любитель перемен все-таки хочет реализовать свою идею – он должен договариваться со всеми соседями. И получить их согласие, единодушное одобрение.

Также в Германии существуют "особые права пользования". Они касаются гаражей, мест для парковки и подвалов. Владелец жилья не имеет на них права собственности, но наделяется особым правом пользования. Соответственно, за него нужно вносить плату в общую кассу. Все это прописывается в Договоре долевого владения.

Управляют жилым зданием специальные компании. В их компетенцию входит техническая поддержка, бухгалтерский учет и непосредственно управление домом. Каждый собственник обязан платить взносы. Конечно, если он не может внести плату, за него "скидываются" все владельцы квартир. Потом он обязан с ними рассчитаться. В Германии практикуется солидарная ответственность за платежи. В ведомстве управляющих компаний находится от 25 до 500 квартир. И грамотно обученные сотрудники, соблюдая Устав, делают все для живущих в доме людей. Быть может, именно такой сплоченности, "солидарной ответственности" нам сейчас и не хватает.
Анна Петрова