Главная / Аналитические материалы

Зарубежный опыт жилищного самоуправления

Слово «кондоминиум» происходит из латинского слова и обозначает «совладение». Этому термину почти 2000 лет. Зародились кондоминиумы во времена Римской империи, были и  в средние века. После средневековья общей собственности не возникало вплоть до начала двадцатого века. Тогда кондоминиумы появились в результате роста численности населения и дефицита земли в городах.

В настоящее время кондоминиумы как тип жилищных комплексов, в которых одновременно присутствует частная собственность на квартиры и нежилые помещения и общая долевая собственность на места общего пользования, получили широкое распространение (особенно в США, Латинской Америке, Западной Европе).

Для управления общим имуществом в кондоминиуме создается ассоциация собственников жилья, которые называются кооперативами или товариществами.

Решение жилищных проблем в зарубежных странах:

Во-первых, сектор частных арендных домов – эффективный рыночный вид жилья, способный «вытащить» реформу ЖКХ в России (были в России во 2-й половине 19в.), дает широкий спектр предложений;

Во-вторых, существуют специальные законы, регламентирующие строительство кондоминиумов (не допускается смешение форм собственности – только частная). Жилье полностью оплачивается собственниками.

В-третьих, социальное жилье – квартира в арендном муниципальном доме, предоставляется малоимущим без права приватизации.

Большое место также в жилищной секторе занимают кооперативы, которые в основном представляют собой крупные организации, владеющие многочисленными жилыми домами (особенно распространены в Германии и Скандинавских странах).

На Западе практически невозможно найти дом, где одновременно были бы муниципальные и частные квартиры. В странах Запада Кондоминиумов с ТСЖ (около 10-20%) и они полностью частные, смешанные формы как у нас могут стать неэффективными (колхоз), поэтому стоит ли уходить от гос.собственности домов, когда у других это 50% жилья.

В России 80% жилья в собственности жильцов, 20% - арендное жилье для малоимущих. Собственность жилья в мире доступно только людям со средними и высокими доходами, даже в развитых странах доля собственного жилья составляет в среднем 50%, в Германии – 40%, Швеции – 43%, Голландии – 45%, остальные 50% - это арендное жилье: 40% - аренда у частных домовладельцев (доходный дом), 10% - социальная аренда (муниципальный арендный дом).

Страны Восточной Европы (Польша, Чехия, Славения и Венгрия) и ближнего зарубежья (Беларусия)– там жилищный фонд как и у нас раньше принадлежал государству, и реформа шла и идет по пути, сходному с российским. Поэтому ТСЖ этих стран сталкиваются с теми же трудностями: проблема передачи прав собственности домов от муниципалитетов гражданам,  невысокие доходы населения и низкая его активность, неразвитость рынка жилищно-коммунальных услуг.

Интересен опыт Казахстана – там в 1996г. эксплуатация жилищного фонда была полностью переведена на дотационную основу.  Для целей управления и эксплуатации создаются кооперативы собственников жилья (КСК). Отличие от наших ТСЖ – создаются там, где 100% частная собственность – и все обязательно являются членами КСК, а не добровольный характер.

ОПЫТ ЖКХ В ГЕРМАНИИ

Жилищное предприятие - жилищный подрядчик

Общественно полезные жилищные предприятия занимаются:

• жилищным строительством («обязанность строить»),
• управлением собственным жилым фондом,
• наблюдением за объектами,
• продажей ими застроенных участков,
• являются доверенными лицами общественности при проведении мероприятий по инженерной подготовке территории и градостроительному санированию (благоустроительные мероприятия).

Классические области деятельности жилищных предприятий




Организация и поля для деятельности жилищного предприятия
Пример: организация жилищного предприятия

Коммунальные жилищные предприятия

Жилищная политика охватывает в соответствии с федеральной структурой Германии различные государственные, коммунальные и частные области деятельности.
Коммунальная жилищная политика, как часть общей жилищной политики, направлена на то, чтобы создать типовые условия, дающие всему населению возможность получить соответствующее спросу жилье.
Существенные признаки коммунального жилищного предприятия:

• многоплановое участие коммуны (пример города Халле),
• строительство дешевого жилья,
• раздача заданий по городскому развитию и санированию.

Основная задача содержания имеющегося жилого фонда - гарантия его сдачи в наем. Этим требованиям служит следующее:

• Содержание в исправном состоянии

При этом речь идет о мероприятиях, гарантирующих содержание фонда согласно предписаниям использования квартир, соответственно зданий (мероприятия, необходимые для устранения возникающих при длительной эксплуатации износа, старения, влияния погодных условий строительных и других недостатков).

• Ремонт

Под этим понимаются мероприятия, ориентированные на устранение недостатков, возникающих в результате износа, старения, влияния погодных условий, воздействия третьих лиц, пожаров, стихийных бедствий.

• Модернизация

В основе лежат строительные мероприятия, предназначенные да улучшения качества жилья и тем самым ведущие к соответствующему увеличению платы за пользование им.

Содержание в исправном состоянии

Мероприятия по сохранению и восстановлению должного состояния, а также установление и оценка существующего состояния технических средств системы.
Они включают:
согласование целей содержания в исправности с целями предприятия
установление соответствующей стратегии содержания в исправности
Мероприятия охватывают: техническое обслуживание - надзор - ремонт.
Техническое обслуживание
Мероприятия по сохранению должного состояния технических средств системы.
Эти мероприятия содержат: разработку плана технического обслуживания - подготовку - проведение - обратный контроль.
Надзор
Мероприятия для выявления и оценки существующего состояния технических средств системы.
Эти мероприятия содержат: разработку плана - подготовку - проведение - предложения - обобщение - выводы о необходимых в последствии действиях.
Ремонт
Мероприятия по восстановлению должного состояния технических средств системы.
Эти мероприятия содержат: заказ - планирование - решение -подготовку - предварительные мероприятия - оценку -проведение - проверку функционирования - сдачу в эксплуатацию - анализ итогов.

Стратегия мероприятий по содержанию в исправном состоянии

В области анализа жилищного хозяйства известны следующие стратегии:

Согласно имеющемуся опыту инспекционная стратегия является частью экономической стратегии, при которой мероприятия по замене предпринимаются только в том случае, если запас прочности строительных элементов исчерпан.
Существенной предпосылкой для планирования мероприятий по содержанию в исправности и модернизации является инвентаризация, которая должна проводиться по возможности по строительным элементам и подразделяется на:

• основные строительные работы
• техническое оснащение
• отделка
•  внешние устройства

Виды эксплуатационных расходов

Эксплуатационные расходы - это непрерывно возникающие расходы, которые несет собственник (лицо, имеющее наследственное право застройки) посредством собственности на земельный участок или хозяйственную единицу, вспомогательные строения, устройства и сооружения и земельный участок, если они не покрываются съемщиком непосредственно из квартирной платы.

1. Текущие государственные обременения земельного участка

К этому относятся земельный налог, но не налоги на прибыли с ипотеки.

2. Расходы на водоснабжение

К этому относятся расходы на потребление воды, основные сборы, стоимости аренды или других видов передачи в пользование счетчиков воды, а также стоимости их использования, включая стоимости расчетов и распределения, стоимости использования домашних устройств для водоснабжения и устройств для очистки воды, включая материал для очистки.

3. Расходы на канализацию

К этому относятся расходы на домашнюю канализацию и канализацию земельного участка, стоимости эксплуатации соответствующих негосударственных устройств и стоимости эксплуатации канализационного насоса.

4. Расходы

а)на эксплуатацию устройств центрального отопления, включая устройства для отвода выхлопных газов: к этому относятся расходы на потребление топлива и его доставку, расходы на потребление электричества для производственных нужд, стоимости обслуживания, контроля и обслуживания устройств, регулярного контроля их готовности к эксплуатации и безопасности, включая их регулировку специалистами, чистку устройств и производственных помещений, расходы на проведение измерений согласно Федеральному закону о защите от вредного воздействия, стоимости аренды или других видов передачи в пользование оборудования для определения потребности, а также стоимости использования оборудования для определения потребности, включая стоимости расчетов и распределения;
или
б) эксплуатацию устройств центрального теплоснабжения:
к этому относятся расходы на потребление топлива и его доставку, стоимости электроснабжения для производственных нужд и стоимости контроля, а также стоимости чистки устройств и производственных помещений;
или
в) на независимую производственную доставку тепла, также из устройств в смысле пункта а);
к этому относятся расходы на доставку тепла и стоимости принадлежащих производству домовых устройств соответственно пункту а);
или
г)  на чистку и техническое обслуживание этажного отопления:
к этому относится стоимость устранения водяных отложений и продуктов сгорания в устройствах, стоимости регулярного контроля готовности к эксплуатации и безопасности и связанной с этим их установки специалистами, а также стоимости измерений согласно Федеральному закону о защите от вредного воздействия.

5. Расходы:

а) на эксплуатацию устройств горячего теплоснабжения
к этому относятся стоимости водоснабжения соответственно номеру 2, если они еще не учтены и стоимости нагревания воды соответственно номеру 4, а);
или
б) на непрерывную подачу горячей воды, также устройствами в смысле пункта а):
к этому относятся затраты на снабжение горячей водой и стоимости эксплуатации относящихся к этому домовых устройств соответственно номеру 4, а)
или
с) на чистку и техническое обслуживание устройств для нагревания воды:
к этому относятся стоимости устранения водяных отложений и : продуктов сгорания внутри приборов, а также стоимости регулярного контроля готовности к эксплуатации и безопасности и связанной с этим установки приборов специалистами.

6. Расходы на совместные устройства для отопления и горячего водоснабжения

а) устройств центрального отопления соответственно номеру 4 а) и соответственно номеру 2, если они уже не учтены;
или
б) непрерывной производственной доставке тепла соответственно номеру 4 в) и соответственно номеру 2, если они уже не учтены;
или
в) при совместном этажном отоплении и снабжении горячей водой соответственно номеру ) и соответственно номеру 2, если они уже не учтены.

7. Расходы на эксплуатацию пассажирских и грузовых лифтов

К этому относятся стоимости электричества, стоимости надзора, обслуживания, контроля и обслуживания устройств, регулярного контроля их готовности к эксплуатации и безопасности, включая установку специалистами, а также стоимости чистки устройств.

8. Расходы на уборку улиц и вывоз мусора

К этому относятся государственная уборка улиц и вывоз мусора по определенным ценам или стоимости соответствующих негосударственных мероприятий.

9. Расходы на чистку зданий и борьбу с вредными насекомыми

К расходам на чистку зданий относятся расходы на чистку совместно используемых жителями частей зданий, таких как входы, лестничные площадки, лестницы, подвалы, чердаки, помещения для сушки белья, кабины лифтов.

10. Расходы на уход за садовыми участками

К этому относятся стоимости ухода за садовыми участками, включая обновление растений и кустарников, уход за игровыми площадками, включая обновление песка и уход за стоянками, входами и въездами, не служащими для городского транспорта.

11. Расходы на освещение

К этому относятся расходы на электричество для наружного освещения и освещение используемых жителями совместно входов, лестничных площадок, лестниц, подвалов, чердаков, помещений для сушки белья.

12. Расходы на чистку труб

Сюда относится штата за чистку согласно имеющемуся постановлению, если она уже не учтена в номере 4 а).

13. Расходы по страхованию имущества и гарантийная страховка

Сюда относится стоимость страховки здания от пожара, штормовых повреждений, залития водой, страхование стекол, гарантийная страховка на здание, нефтяных резервуаров и лифтов.

14. Расходы на оплату смотрителя дома

Сюда относятся оплата труда, отчисления на социальное страхование и другие денежные виды оплаты, которые собственник (обладатель право наследственной застройки), гарантирует смотрителю за его работу, если это не касается содержания в исправном состоянии, ремонта, модернизации и косметического ремонта или управления домом. Если работа смотрителя выполнена, затраты за работу не могут быть разнесены под номерами 2-10.

15. Расходы:

а) на эксплуатацию общих антенных устройств:
сюда относятся расходы на потребляемое электричество и стоимости регулярного контроля их готовности к использованию, включая установку специалистами, или плата за пользование не являющегося хозяйственной единицей антенного устройства;
б) на эксплуатацию частного распределительного устройства, связанного с широкополосной кабельной сетью: относятся стоимости соответственно а), в дальнейшем постоянные месячные платы за подключение к широкополосной сети.

16. Расходы на эксплуатацию устройств для стирки

сюда относятся стоимости потребляемого электричества, стоимости наблюдения, ухода и чистки устройств , регулярного контроля их готовности к использованию и безопасности, а также стоимости водоснабжения соответственно номеру 2, если они уже не учтены.

17. Прочие стоимости

Это те стоимости, которые не вошли в номера с 1 по 16, а именно стоимости эксплуатации служебных строений, устройств и оборудования.

К эксплуатационным расходам не относятся следующие:

• Расходы на устранение ущерба, так как они возникают не на основании использования здания по назначению
• Расходы, не представляющие из себя повторяющееся обременение, т.е. не текущие расходы,
• Административные расходы и расходы па содержание в исправности.

Распределение этих расходов на съемщиков недопустимо и поэтому не действительно.
Часто тяжело разграничить эксплуатационные расходы и расходы на содержание в исправном состоянии, например, при расходах на техническое обслуживание для устройств центрального отопления расходы на прокладки и распределительный двигатель выступают как эксплуатационные расходы. Установка же новой горелки относится к расходам на содержание в исправности. Это действительно также при расходах на деятельность смотрителя дома, которые выпадают на расходы на содержание или управление. Они не должны распределяться.
Распределение эксплуатационных расходов
Порядок распределения эксплуатационных расходов по отдельным съемщикам может быть согласован со всеми съемщиками или установлен сдатчиком жилья.
В принципе порядок распределения подлежит свободному согласованию. Возможно распределение по:

• жилой площади
• количеству человек
• жилым единицам
•  части потребления

Коммерческие принципы жилищных предприятий

1. Бухгалтерский учет

Как основа предпринимательской стратегии он выполняет следующие задачи:

• В форме баланса выступает отчёт о состоянии имущества на определенное время, причём имущество сопоставляется с источником капитала. Анализ этого отчёта позволяет составить ясное представление о степени задолженности предприятия.
• В форме ведомости прибылей и убытков баланс позволяет подвести окончательный итог хозяйственной деятельности предприятия и оценить его прибыльность.

2. Инвентаризация и баланс

Торговый кодекс обязывает предпринимателя составлять баланс, который формируется по результатам инвентаризации. Следовательно, инвентаризация - это основа для баланса, причём баланс представляется сжатым изложением величин, полученных при инвентаризации. В нём сравниваются используемые средства (активы) и финансовые средства предприятия (пассивы).

3. План счетов в жилищном хозяйстве

План счетов представляет собой перечень всех необходимых счетов в определённом порядке.

Примеры мероприятий, влияющих на улучшение жилищного климата:

• собрания жильцов,
• совместные праздники
• соревнования по украшению балконов цветами
• поздравление съемщиков с юбилейными датами сдатчиком
• премии за долгосрочный съем жилья
• газета для съемщиков
• совместные праздники при вводе в строй новых объектов
• совместные кофейные церемонии
• встречи матерей с детьми между собой
• совместные весенние мероприятия по встрече птиц
• совместные посадки деревьев

Стоимости этих мероприятий обычно незначительны, а положительный эффект ощутим.